Dear all,
近日港股走勢較為反覆，上週五恆指下跌252點，收報19880點，如以全週計共累積下跌236點，業績期已經過了大半，當中安踏體育公佈中期業績，股價應聲彈近兩成，雖然公司表示，2013年首季接單情況，實際上較2012年第三季及第四季的惡劣，但此刻巿場預期之中，體育用品股論盈利倒退已是不爭事實，巿場對這行業股份早已不太樂觀，因此其巿盈率大都企於6至7倍左右，不過安踏在業績後股價爆升近兩成不是偶然，因此中期股息高達每股0.23港元，單以中期息率已達5.4%，目前公司擁有現金32.6億元人民幣，足夠支付未來所需派息需要，巿場預期下半年每股股息仍約為0.2元，折合全年股息高達0.44港元，按現價4.85元計算，股息率約高達9%，即使股價徘徊現水平，投資者已穩收9厘回報。且股價下望空間已非常有限，因巿盈率已低見6.5倍。
跟李寧相比，安踏在早前行業高峰期沒有大舉向分銷商傾銷庫存，故目前沒有回購貨源壓力，公司下半年會預留8500萬元作壞賬撥備，以32.6億元現金計算，撥備金額不算誇張，雖然運動用品行業沒有見底跡象，但以收息股計算，安踏股價已到底非常良好的防守水平。如要股息率回復至較合理的6至7% 水平，其股價估計可見6元或以上。
Best regards,
Jess Wong
2012年8月27日星期一
2012年8月23日星期四
23.08.2012 主題: 分段低吸恆大及富力
Dear all,
昨天港股受外圍因素拖累低開103點，恆指全日最終下跌212點，收報19887，成交金額394億元。富力地產早前發盈警，預期上半年純利按年大幅倒退，在今年上半年房產巿道熱賣的情況下，發盈警的確令巿場一潑冷水，不過康宏認為，富力地產跟其他盈警股有項不同，便是「假盈警」，內房股最獨特的地方是，其財務報表是嚴重滯後指標，通常發展商把項目推行預售後，首先會公佈在月店合約銷售內，然後等待項目完成才可入賬，由合約銷售至入賬,時差平均一年至年半，因此富力地產上半年盈利表現參差，只反映公司2011年時地產巿道不景的影響。
從壞處想，此舉也可能影響其他同業，因為富力問題非個別性，去年全行銷售不理想，其影響全數在今年上半年的賬目反映出來，估計上半年大部份內房股雖不致見紅，但盈利按年盈倒已是肯定，不過下半年，隨著上半年熱賣的樓盤開始入賬，估計盈利可按半年反彈，而現金流亦將重大改善，因為上半年的賣樓收益現金流通常要到第三季才回籠，估計中期偏高的負債比率，將於年底進行改善，整體來講，參差的中期業績將入貨良機。我們建議買入恆大及富力等民企，其股價現較每股資產淨值折讓逾六成，估值吸引。
Best regards,
Jess Wong
昨天港股受外圍因素拖累低開103點，恆指全日最終下跌212點，收報19887，成交金額394億元。富力地產早前發盈警，預期上半年純利按年大幅倒退，在今年上半年房產巿道熱賣的情況下，發盈警的確令巿場一潑冷水，不過康宏認為，富力地產跟其他盈警股有項不同，便是「假盈警」，內房股最獨特的地方是，其財務報表是嚴重滯後指標，通常發展商把項目推行預售後，首先會公佈在月店合約銷售內，然後等待項目完成才可入賬，由合約銷售至入賬,時差平均一年至年半，因此富力地產上半年盈利表現參差，只反映公司2011年時地產巿道不景的影響。
從壞處想，此舉也可能影響其他同業，因為富力問題非個別性，去年全行銷售不理想，其影響全數在今年上半年的賬目反映出來，估計上半年大部份內房股雖不致見紅，但盈利按年盈倒已是肯定，不過下半年，隨著上半年熱賣的樓盤開始入賬，估計盈利可按半年反彈，而現金流亦將重大改善，因為上半年的賣樓收益現金流通常要到第三季才回籠，估計中期偏高的負債比率，將於年底進行改善，整體來講，參差的中期業績將入貨良機。我們建議買入恆大及富力等民企，其股價現較每股資產淨值折讓逾六成，估值吸引。
Best regards,
Jess Wong
2012年8月20日星期一
20.08.2012 主題: 侯低買入內房股
Dear all,
上週初我們預料恆指將進行整固，自港股升破兩萬點後，其上升動力或有所回軟，但於上週恆指整體變動不大，以全週計只錄得輕微跌幅下跌20點，而上週五港股高開逾百點升幅，之後恆指走勢呈窄幅上落為主，最終全日上升153點，收報20116，成交金額474億元。另外，投資者可留意本週有多隻籃籌股、內銀股及內險股即將公佈業績，估計可令恆指擴大波幅，。
內房股逐步公佈中期業績，以萬科及中國海外率先公佈，估計兩者中期純利雖然不致大倒退，但按年增長也非常有限。目前內房股受壓於三項不利因素，包括中期業績不理想，因內房股中期純利主要反映去年巿道不理想的滯後影響，因為富力 (2777) 及保利香港(119) 等純利倒退乃預期之中。
其次萬科及融創等七月份銷售按年倒退10% 以上，主要因淡季因素，但其銷售價格普遍平穩。而巿場擔心國內將推出打壓樓巿政策，早前市場傳出北京將不容許預售樓花，當然事件很快被否認，但足以證明巿場對國策已充足戒心，尤其目前10月換屆。
不過從好處想，由於換屆在即，故所有買家爭取在10月份買房，故7至8月初，國內一線城巿樓宇成交量仍強勁，而且樓價按年計算升幅亦不足雙位數字，估計未至於刺激中央打壓。參考中國海外股價表現，中期業績若符合預期，其股價將先行回吐，其後再抽升，估計稍後時間中國海外或有類似變化，相信此乃入巿良機，投資者可於17.6元買入，目標19.8元，止蝕17.2元。
Best Regards,
Jess Wong
上週初我們預料恆指將進行整固，自港股升破兩萬點後，其上升動力或有所回軟，但於上週恆指整體變動不大，以全週計只錄得輕微跌幅下跌20點，而上週五港股高開逾百點升幅，之後恆指走勢呈窄幅上落為主，最終全日上升153點，收報20116，成交金額474億元。另外，投資者可留意本週有多隻籃籌股、內銀股及內險股即將公佈業績，估計可令恆指擴大波幅，。
內房股逐步公佈中期業績，以萬科及中國海外率先公佈，估計兩者中期純利雖然不致大倒退，但按年增長也非常有限。目前內房股受壓於三項不利因素，包括中期業績不理想，因內房股中期純利主要反映去年巿道不理想的滯後影響，因為富力 (2777) 及保利香港(119) 等純利倒退乃預期之中。
其次萬科及融創等七月份銷售按年倒退10% 以上，主要因淡季因素，但其銷售價格普遍平穩。而巿場擔心國內將推出打壓樓巿政策，早前市場傳出北京將不容許預售樓花，當然事件很快被否認，但足以證明巿場對國策已充足戒心，尤其目前10月換屆。
不過從好處想，由於換屆在即，故所有買家爭取在10月份買房，故7至8月初，國內一線城巿樓宇成交量仍強勁，而且樓價按年計算升幅亦不足雙位數字，估計未至於刺激中央打壓。參考中國海外股價表現，中期業績若符合預期，其股價將先行回吐，其後再抽升，估計稍後時間中國海外或有類似變化，相信此乃入巿良機，投資者可於17.6元買入，目標19.8元，止蝕17.2元。
Best Regards,
Jess Wong
2012年8月16日星期四
16.08.2012 主題: 體育用品股投少注買入
Dear all,
大市方面週一預料恆指將會進行整固，港股現時日升日跌，昨天恆指險守20000 點水平，全日最終下跌275點，收市報20016點，國內上證綜合指數有回吐跡象，連帶恆指亦都要回落，目前大市欠缺上升動力，仍然維持上落市格局，後市方面大市個短期阻力位在20345附近，如稍後恆指作一輪反覆調整，打好個底之後或有機會向上突破，支持位於19900點。
目前巿場對QE3憧憬甚高，但筆者始終覺得，QE3推出的機會不大，因為自以往兩次QE1及QE2之後，只令資產泡沫不斷升溫，對實體經濟構成刺激非常短暫，而今次全球危機在於歐洲，美國可以做的其實不太多。
如本周稍後時間沒有重要政策公佈，回吐幅度可能是幾百點。不過，在跌巿期間不是沒有機會。筆者近日留意到一隻股份，其股息率竟然12%，巿盈率已不足5倍，除非公司近乎破產邊緣，或行業出現嚴重衰退，否則上述情況實屬罕見，這隻股份便是安踏體育(2020)，當然公司巿盈率偏低不是沒有理由，巿場估計下周三公佈業績的安踏，純利按年減少近三成，安踏已宣布，上半年訂單按年增長僅中單位數，於奧運效應下，廣告支出料上升，幸好，公司手頭現金是全行之冠，高達30億元人民幣，足夠支付股息，若然業績付合預期，加上派息平穩，以12% 股息率實在吸引。
Best regards,
Jess Wong
大市方面週一預料恆指將會進行整固，港股現時日升日跌，昨天恆指險守20000 點水平，全日最終下跌275點，收市報20016點，國內上證綜合指數有回吐跡象，連帶恆指亦都要回落，目前大市欠缺上升動力，仍然維持上落市格局，後市方面大市個短期阻力位在20345附近，如稍後恆指作一輪反覆調整，打好個底之後或有機會向上突破，支持位於19900點。
目前巿場對QE3憧憬甚高，但筆者始終覺得，QE3推出的機會不大，因為自以往兩次QE1及QE2之後，只令資產泡沫不斷升溫，對實體經濟構成刺激非常短暫，而今次全球危機在於歐洲，美國可以做的其實不太多。
如本周稍後時間沒有重要政策公佈，回吐幅度可能是幾百點。不過，在跌巿期間不是沒有機會。筆者近日留意到一隻股份，其股息率竟然12%，巿盈率已不足5倍，除非公司近乎破產邊緣，或行業出現嚴重衰退，否則上述情況實屬罕見，這隻股份便是安踏體育(2020)，當然公司巿盈率偏低不是沒有理由，巿場估計下周三公佈業績的安踏，純利按年減少近三成，安踏已宣布，上半年訂單按年增長僅中單位數，於奧運效應下，廣告支出料上升，幸好，公司手頭現金是全行之冠，高達30億元人民幣，足夠支付股息，若然業績付合預期，加上派息平穩，以12% 股息率實在吸引。
Best regards,
Jess Wong
2012年8月14日星期二
13.08.2012 主題: 憧憬百貨股有增長空間
Dear all,
內地經濟遜預期，上週國家統計局公佈7月份居民消費價格指數 (CPI) 上月CPI按年漲幅上升1.8%，惟市場預期1.7% 略高少許，更創下自2010年1月入以來首次下跌至2% 以下水平，令市場憧憬中央有機會落實寬鬆財政政策，導致資金可重新流入，或可帶動股市進一步上升，市場傳令減存款準備金機會升溫，惟工業生產價格指數(PPI)同比下降2.9%，已連續五個月錄得負增長，恆指剛升穿20000 點水平，創下5月份的高位，上週五恆指下跌133點，收報20136點，成交金額446億元，如以全個星期計，恆指則累升2.39%，大市走勢方面，預料本週恆指將進行整固，市場觀望氣氛或會較為濃厚。
香港零售巿道不景氣已非新事件，雖然早前周大福及六福等業績符合預期，但管理層公佈的 2013年業績指引亦不算理想，當中香港同店銷售明顯大幅放緩，租金增幅最少雙位數字，存庫周轉亦不用指望有改善，但兩間公司共通點是，對國內前景展望甚為樂觀。
跟香港不同，中國珠寶業滲透度仍算較低，故手飾珠寶商有潛力擴充店鋪的數目，以增長營業額。而香港店鋪已近飽和，故同店銷售為主要增長動力，但本港零售業同店銷售主要來自遊客，而這方面取決於國內經濟及政策，對本港商店來講處於被動位置， 反之國內仍可以主動出擊，以開店為增長手段。
更重要的是，整個高檔產品行業中，以百貨公司為最主要銷售渠道，故百貨業月度同店銷售是國內高檔零售最領先指標，而在港上巿的百貨股中，金鷹商貿(3308) 及銀泰百貨(1833) 等同店銷售在第二季仍偏弱，但近日所見的是跌幅已經回穩， 估計第三季若不見較大跌勢的話，便可確認整中國高檔消費品行業已見底，目前，百麗仍國內高檔消費品龍頭之一，亦是恆指成份股，在大巿向好之際，估計升幅會較同業為快，固投資者可以加多留意。
Best regards,
Jess Wong
內地經濟遜預期，上週國家統計局公佈7月份居民消費價格指數 (CPI) 上月CPI按年漲幅上升1.8%，惟市場預期1.7% 略高少許，更創下自2010年1月入以來首次下跌至2% 以下水平，令市場憧憬中央有機會落實寬鬆財政政策，導致資金可重新流入，或可帶動股市進一步上升，市場傳令減存款準備金機會升溫，惟工業生產價格指數(PPI)同比下降2.9%，已連續五個月錄得負增長，恆指剛升穿20000 點水平，創下5月份的高位，上週五恆指下跌133點，收報20136點，成交金額446億元，如以全個星期計，恆指則累升2.39%，大市走勢方面，預料本週恆指將進行整固，市場觀望氣氛或會較為濃厚。
香港零售巿道不景氣已非新事件，雖然早前周大福及六福等業績符合預期，但管理層公佈的 2013年業績指引亦不算理想，當中香港同店銷售明顯大幅放緩，租金增幅最少雙位數字，存庫周轉亦不用指望有改善，但兩間公司共通點是，對國內前景展望甚為樂觀。
跟香港不同，中國珠寶業滲透度仍算較低，故手飾珠寶商有潛力擴充店鋪的數目，以增長營業額。而香港店鋪已近飽和，故同店銷售為主要增長動力，但本港零售業同店銷售主要來自遊客，而這方面取決於國內經濟及政策，對本港商店來講處於被動位置， 反之國內仍可以主動出擊，以開店為增長手段。
更重要的是，整個高檔產品行業中，以百貨公司為最主要銷售渠道，故百貨業月度同店銷售是國內高檔零售最領先指標，而在港上巿的百貨股中，金鷹商貿(3308) 及銀泰百貨(1833) 等同店銷售在第二季仍偏弱，但近日所見的是跌幅已經回穩， 估計第三季若不見較大跌勢的話，便可確認整中國高檔消費品行業已見底，目前，百麗仍國內高檔消費品龍頭之一，亦是恆指成份股，在大巿向好之際，估計升幅會較同業為快，固投資者可以加多留意。
Best regards,
Jess Wong
2012年8月9日星期四
09.08.2012 主題: 恆安國際(1044) 可侯低吸納
Dear all,
外圍大市及港股氣氛好轉，港股已連升四天，早前恆指升至20000 點水平之後，大市走勢開始缺乏方向，波幅收窄，昨天恆指只是輕微下跌7點， 收報20065點，現時技術指標偏好， 10天線於19686剛剛升穿250天線於19584點水平，恆指於20000 點進行健康整固，近日港股成交量有增加跡象，早前曾升至500億元以上，短線有望反彈多一至二天，而短線重要支持位於19449附近。建議投資者可於下週三前先平好倉，沽出獲利。
現時市場焦點仍然是歐洲消息主導，市場對解決歐債問題有憧憬，美國方面預期聯儲局在9月中的聯儲局會議中宣布實施QE3，杜指連升五個交易日，美股節節上升。
資源股近日曾一度反彈，可惜基調明顯不能支撐，以煤價為例，國內煤庫存雖然開始按周減少，但價格繼續走軟，現階段買入煤炭股賭博意味太大，而油價亦不見好，不過，農產品價格卻一飛衝天，因為美國中西部再度出現旱災，美國玉米出口佔全球一半，大豆更是中國主要進口國，估計今年國內糧食價格難以有好結果，不過在港上巿的農產品股表現不濟，且規模不算理想。
因此在資源價格表現不景氣下，我們反而建議買入受惠今次資源跌勢的股份，當中恆安國際(1044) 可能是機會，該公司主要依賴進口木槳再製成紙巾售賣，由於其網絡覆蓋良好，使其毛利率高達六成以上，目前木漿價格回軟肯定令公司毛利率再度攀升，公司股價年初至今表現穩定，是大部份長倉基金愛股，近日回軟只因恆指表現，現在股價已跌至保力加通道邊緣，超賣意味甚濃，加上基調未變，建議於70元關口買入。
Best regards,
Jess Wong
外圍大市及港股氣氛好轉，港股已連升四天，早前恆指升至20000 點水平之後，大市走勢開始缺乏方向，波幅收窄，昨天恆指只是輕微下跌7點， 收報20065點，現時技術指標偏好， 10天線於19686剛剛升穿250天線於19584點水平，恆指於20000 點進行健康整固，近日港股成交量有增加跡象，早前曾升至500億元以上，短線有望反彈多一至二天，而短線重要支持位於19449附近。建議投資者可於下週三前先平好倉，沽出獲利。
現時市場焦點仍然是歐洲消息主導，市場對解決歐債問題有憧憬，美國方面預期聯儲局在9月中的聯儲局會議中宣布實施QE3，杜指連升五個交易日，美股節節上升。
資源股近日曾一度反彈，可惜基調明顯不能支撐，以煤價為例，國內煤庫存雖然開始按周減少，但價格繼續走軟，現階段買入煤炭股賭博意味太大，而油價亦不見好，不過，農產品價格卻一飛衝天，因為美國中西部再度出現旱災，美國玉米出口佔全球一半，大豆更是中國主要進口國，估計今年國內糧食價格難以有好結果，不過在港上巿的農產品股表現不濟，且規模不算理想。
因此在資源價格表現不景氣下，我們反而建議買入受惠今次資源跌勢的股份，當中恆安國際(1044) 可能是機會，該公司主要依賴進口木槳再製成紙巾售賣，由於其網絡覆蓋良好，使其毛利率高達六成以上，目前木漿價格回軟肯定令公司毛利率再度攀升，公司股價年初至今表現穩定，是大部份長倉基金愛股，近日回軟只因恆指表現，現在股價已跌至保力加通道邊緣，超賣意味甚濃，加上基調未變，建議於70元關口買入。
Best regards,
Jess Wong
2012年8月6日星期一
06.08.2012 主題: 電訊股之選
Dear all,
上週五港股低開逾百多點，之後走勢不穩最多曾下跌241點，午段幸得國內上證指數反彈，帶動恆指回升，臨收市前跌幅明顯收窄至17點，最終恆指全日輕微下跌24點，收報19666點，但以全週累計仍錄得升幅392點。
外圍方面英倫銀行、歐洲央行及美國聯儲局三大央行已於上週結束議息會議，美國7月份就業數據遠超過市場預期，令外圍指數普遍上升，投資者可留意於本週三，美國聯儲局主席伯南克將出席一個會議。氣氛轉好有利港股，大市方面未來兩週仍然有不少的籃籌股公佈業績，如企業業績理想的話，可為恆指進一步上升。
近日電訊股開始反彈，反之電訊設備股全部受壓，其實兩者利益表面相同，但以盈利角度，前者得益來自後來損失。今年上半年國內廉價手機爆發價格戰，具接近高瑞性能的手機在國內售價近得一千元多，令各大中低端手機生產商蒙受損失。
但相反，低端手機因廉價而令3G上客量大增，故中國聯通(762) 及中電信 (728)近日公佈的上客量全線反彈，有基金經理直言，長倉電訊股，短倉電訊設備股，這種策略第二季可獲巨利。當然散戶短倉限制多多，我們也不同意現階段沽空電訊設備股，以TCL通訊 (2618)為例，該公司現價巿盈率已低於3倍，而巿賬率亦只有0.6倍，估值已盡反映大部份利好因素，不過該行業沒有上升動力，因此估計最多機會是股價橫行居多，反之電訊股在近日內反彈逾一成，肯定短線回吐空間極大，但亦製造低吸機會，聯通計算公司經過兩年的盈利受壓期後，大部份前期的設備開支已完成，估計今年開始進入收成期，其股價早前跌至11.5元以下，估計反彈空間仍多。
Best regards,
Jess Wong
上週五港股低開逾百多點，之後走勢不穩最多曾下跌241點，午段幸得國內上證指數反彈，帶動恆指回升，臨收市前跌幅明顯收窄至17點，最終恆指全日輕微下跌24點，收報19666點，但以全週累計仍錄得升幅392點。
外圍方面英倫銀行、歐洲央行及美國聯儲局三大央行已於上週結束議息會議，美國7月份就業數據遠超過市場預期，令外圍指數普遍上升，投資者可留意於本週三，美國聯儲局主席伯南克將出席一個會議。氣氛轉好有利港股，大市方面未來兩週仍然有不少的籃籌股公佈業績，如企業業績理想的話，可為恆指進一步上升。
近日電訊股開始反彈，反之電訊設備股全部受壓，其實兩者利益表面相同，但以盈利角度，前者得益來自後來損失。今年上半年國內廉價手機爆發價格戰，具接近高瑞性能的手機在國內售價近得一千元多，令各大中低端手機生產商蒙受損失。
但相反，低端手機因廉價而令3G上客量大增，故中國聯通(762) 及中電信 (728)近日公佈的上客量全線反彈，有基金經理直言，長倉電訊股，短倉電訊設備股，這種策略第二季可獲巨利。當然散戶短倉限制多多，我們也不同意現階段沽空電訊設備股，以TCL通訊 (2618)為例，該公司現價巿盈率已低於3倍，而巿賬率亦只有0.6倍，估值已盡反映大部份利好因素，不過該行業沒有上升動力，因此估計最多機會是股價橫行居多，反之電訊股在近日內反彈逾一成，肯定短線回吐空間極大，但亦製造低吸機會，聯通計算公司經過兩年的盈利受壓期後，大部份前期的設備開支已完成，估計今年開始進入收成期，其股價早前跌至11.5元以下，估計反彈空間仍多。
Best regards,
Jess Wong
2012年8月2日星期四
02.08.2012 主題: 希慎興業可憧憬
Dear all,
港股真是五窮六絕七翻身，恆指在7月底的最後四個交易日連升四天，累計升幅達919點或4.9%，如以全個七月份計共上升4.2%，市場氣氛好轉，昨天恆指低開149點，隨後指數逐步回穩，由跌轉升，中段曾一度升至100天線，上升102點，惟大市於收盤前有回吐壓力，最終恆指全日輕微上升23點，收報19820點，成交金額530 億元。
今年收租股被看淡已非新聞，一來國內遊客減少，令租金難以大升，而去年升勢提早把「地產霸權」等因素反映出來。不過，今年收租股卻有一例外焦點，這便是即將在鑼灣新開張的希慎廣場，公司股價最大賣點是本月10日(即下週五)在銅鑼灣開幕的希慎廣場 (Hysan Place at Lee Gardens)，查看資料顯示原址前身是興利中心，由希慎興業投資不多於25億港元發展，該項目坐立於銅鑼灣崇光百貨對面，市場傳在台灣以24小時通宵營業的誠品書店以優惠租金進駐希慎廣場8至10樓，AppleStore也可能進駐，所以人流不成問題。希慎廣場總樓面約71萬平方呎，包括15層寫字樓及其零售商鋪高達17層，樓面45萬方呎，在開張前一個月已把出租率提升至超過98%，而平均呎租約150元，比起中環約300元只得一半，但以銅鑼灣來說也是一個天文數字。
如按150元計算，整個項目零售舖月租收入逾6750萬元，年度收入逾7億元，且零售鋪樓上亦有寫字樓出租，估計項目回本期或較預期更短。而在開張前夕，毗鄰一帶舖位租金狂升，如羅素街59至61號地下 G舖，位於希慎廣場斜對面，以220萬元續租，較3年前舊租73萬元飆升兩倍，呎租高達4400元，按此做指標，希慎本身已是銅鑼灣的大地主，估計旗下物業租金收益亦會因此受拉動，在逆巿下，收租股穩定性應有一定巿場。
Best regards,
Jess Wong
港股真是五窮六絕七翻身，恆指在7月底的最後四個交易日連升四天，累計升幅達919點或4.9%，如以全個七月份計共上升4.2%，市場氣氛好轉，昨天恆指低開149點，隨後指數逐步回穩，由跌轉升，中段曾一度升至100天線，上升102點，惟大市於收盤前有回吐壓力，最終恆指全日輕微上升23點，收報19820點，成交金額530 億元。
今年收租股被看淡已非新聞，一來國內遊客減少，令租金難以大升，而去年升勢提早把「地產霸權」等因素反映出來。不過，今年收租股卻有一例外焦點，這便是即將在鑼灣新開張的希慎廣場，公司股價最大賣點是本月10日(即下週五)在銅鑼灣開幕的希慎廣場 (Hysan Place at Lee Gardens)，查看資料顯示原址前身是興利中心，由希慎興業投資不多於25億港元發展，該項目坐立於銅鑼灣崇光百貨對面，市場傳在台灣以24小時通宵營業的誠品書店以優惠租金進駐希慎廣場8至10樓，AppleStore也可能進駐，所以人流不成問題。希慎廣場總樓面約71萬平方呎，包括15層寫字樓及其零售商鋪高達17層，樓面45萬方呎，在開張前一個月已把出租率提升至超過98%，而平均呎租約150元，比起中環約300元只得一半，但以銅鑼灣來說也是一個天文數字。
如按150元計算，整個項目零售舖月租收入逾6750萬元，年度收入逾7億元，且零售鋪樓上亦有寫字樓出租，估計項目回本期或較預期更短。而在開張前夕，毗鄰一帶舖位租金狂升，如羅素街59至61號地下 G舖，位於希慎廣場斜對面，以220萬元續租，較3年前舊租73萬元飆升兩倍，呎租高達4400元，按此做指標，希慎本身已是銅鑼灣的大地主，估計旗下物業租金收益亦會因此受拉動，在逆巿下，收租股穩定性應有一定巿場。
Best regards,
Jess Wong
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